PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI

Wyodrębnienie lokalu może nastąpić z inicjatywy współwłaścicieli nieruchomości lub właściciela albo nowonabywcy.

Podstawą prawną do podziału lokalu jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. Podział lokalu mieszkalnego odbywa się zarówno w sferze prawnej, jak i technicznej, dlatego muszą zostać spełnione łącznie pewne przesłanki, aby wyodrębnienie lokalu było możliwe.

KIEDY MOŻNA PODZIELIĆ LOKAL MIESZKALNY NA DWA ODRĘBNE?

Podział lokalu mieszkalnego na dwa samodzielne mieszkania jest możliwy tylko wtedy, gdy istnieje techniczna i prawna możliwość rozdzielenia nieruchomości. Nie wystarczy sam fakt spełnienia przesłanek. Warunek jest spełniony, dopiero wtedy, gdy starosta wyda stosowne zaświadczenie.

Nie można podzielić lokalu, jeżeli powstaną dwa mieszkania, które nie będą w stanie zaspokajać potrzeb mieszkaniowych, np. pokój pozbawiony dostępu do kuchni i łazienki. Samodzielny lokal mieszkalny jest izbą  lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Musi być wydzielony trwałymi ścianami i zamknięty drzwiami.

PRZYGOTOWANIE DOKUMENTACJI INWENTARYZACYJNEJ

 

PIERWSZY ETAP : Dokumentacja inwentaryzacyjna składa się z części graficznej i opisowej.

 Przedstawia stan techniczny nieruchomości i rozmieszczenie pomieszczeń, ich strukturę, a także części wspólne.

Wszystkie pomieszczenia trzeba zaznaczyć na rzutach kondygnacji budynków, a w razie usytuowania pomieszczeń przynależnych w innych obiektach budowlanych na wyrysie z mapy ewidencji gruntów i budynków.

 Wyodrębnienie lokalu jest możliwe, jeśli nowe mieszkanie będzie pomieszczeniem przeznaczonym na stały pobyt ludzi.

Nie może być w nim prowadzona hodowla roślin lub zwierząt.Nie mogą odbywać się w nim procesy technologiczne, np. chłodnia albo przetwórnia spożywcza lub gabinet lekarski.

Wysokość pomieszczenia nie powinna być niższa niż 2,5 m, chyba że pomieszczenie znajduje się na poddaszu.Wtedy dopuszczalna wysokość w świetle wynosi 2,2 m.

Dla pomieszczeń do pracy, nauki i innych celów, przeznaczonych do przebywania więcej niż 4 osób przewidziano wymóg 3,0 m wysokości. Pomieszczenie pracy i innych celów, w którym występują czynniki szkodliwe dla zdrowia musi być wysokie na 3,3 m. Można obniżyć wymóg minimalnej wysokości w odniesieniu do 3,0 i 3,3 m, ale tylko jeśli zastosuje się klimatyzację i uzyska zgodę wojewódzkiego inspektora sanitarnego.

ZAŚWIADCZENIE O MOŻLIWOŚCI WYODRĘBNIENIA SAMODZIELNEGO LOKALU

DRUGIM ETAPEM jest uzyskanie zaświadczenia o możliwości wyodrębnienia samodzielnego lokalu.

Wniosek o wydanie zaświadczenia należy złożyć do starosty powiatowego. Jeśli lokal znajduje się w granicach administracyjnych miasta na prawach powiatu, zaświadczenie jest wydawane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, dlatego trzeba złożyć wniosek do urzędu miasta( Wydziału Administracji Budowlanej).

Do wniosku załącza dwa egzemplarze dokumentacji inwentaryzacyjnej. Zaświadczenie jest wydawane w terminie 7 dni od daty złożenia wniosku. Należy od razu uiścić opłatę skarbową w wysokości 17 zł i załączyć do wniosku dokument potwierdzający, że została wniesiona. Na postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia przysługuje zażalenie.

USTANOWIENIE ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU

TRZECI ETAP : ( OSTATNI) Podziału lokalu na dwa mieszkania skutkuje ustanowieniem dwóch  odrębnych własności.

W wyniku podziału nieruchomości powstaje nowy lokal, który staje się przedmiotem odrębnej własności. Odrębna własność lokalu może powstać w drodze umowy, orzeczenia sądu, albo jednostronnej czynności prawnej właściciela podzielonej nieruchomości.

Trzeba udać się do notariusza, aby zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie będzie nieważna. Ponadto, warunkiem powstania odrębnej własności lokalu jest wpis do księgi wieczystej. Notariusz skieruje do wydziału ksiąg wieczystych odpowiedni wniosek, dopełniając formalności.

W umowie określa się  rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń, które do niego przynależą, a także wielkość udziałów przypadających właścicielom lokali w tzw. nieruchomości wspólnej. Można ustalić w niej też sposób zarządzania wspomnianą nieruchomością wspólną.

 

JAK WYODRĘBNIĆ WŁASNOŚĆ LOKALU

W ten sposób można inaczej podzielić budynek, na przykład urządzić jedno mieszkanie na parterze, a drugie na piętrze.

Po wydzieleniu w domu osobnego mieszkania bądź lokalu o innym przeznaczeniu można je prawnie wyodrębnić, zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali. Pozwoli to na jego sprzedaż (bez wyodrębnienia można sprzedać jedynie udział w całej nieruchomości, a nie wskazaną część). Nie ma obowiązku wyodrębnienia obu lokali powstałych w wyniku wydzielenia mieszkania, ale warto to zrobić, żeby mieć swobodę dysponowania każdym z nich. Po ustanowieniu odrębnej własności lokali mieszkalnych działka i niektóre części budynku oraz urządzenia i instalacje pozostaną nieruchomością wspólną (na przykład klatka schodowa, korytarz, ściany nośne, stropy, dach, piony wodne, kanalizacyjne i wentylacyjne, wspólna instalacja centralnego ogrzewania, elewacja, orynnowanie, ogrodzenie).

 

Udział w nieruchomości wspólnej przypisany do danego lokalu będzie odpowiadał stosunkowi jego powierzchni wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni budynku i wszystkich takich pomieszczeń.
Żeby wyodrębnić w budynku mieszkanie, trzeba najpierw uzyskać od starosty powiatowego zaświadczenie o samodzielności lokalu.
Za samodzielny lokal mieszkalny uważa się – zgodnie z art. 2 ustawy o własności lokali – wydzieloną trwałymi ścianami izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (kuchnia, łazienka) służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe na przykład piwnica, strych, kotłownia, komórka, garaż (nawet położone poza budynkiem).

 

Do wniosku o wydanie zaświadczenia należy dołączyć dokumentację techniczną: rzuty odpowiednich kondygnacji budynku z zaznaczonym lokalem i pomieszczeniami przynależnymi sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego albo osobę z uprawnieniami budowlanymi (wystarczą kopie rysunków z projektu przebudowy) oraz wyrys z ewidencji lub plan sytuacyjny z naniesioną lokalizacją lokalu i pomieszczeń przynależnych.
Kolejnym krokiem jest ustanowienie odrębnej własności lokalu. Można to zrobić, sporządzając akt notarialny (potwierdzający jednostronną czynność prawną właściciela lub umowę między właścicielami bądź między właścicielem i nabywcą lokalu) albo uzyskując orzeczenie sądu rejonowego o zniesieniu współwłasności (gdy dom należy do kilku osób). Taksa za sporządzenie notarialnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jej na nabywcę zależy od wartości tego lokalu – najczęściej stosuje się stawkę 505 zł plus 0,2% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł (dotyczy ona lokali o wartości od 60 tys. do 1 mln zł); do tego dolicza się VAT. Opłata sądowa wyniesie mniej – 300 zł przy zgodnym wniosku (można do niego załączyć uzyskane zaświadczenie o samodzielności lokali, ale sąd nie jest zobowiązany z niego korzystać; może powołać biegłego, który stwierdzi, czy lokal jest samodzielny). Na załatwienie sprawy w sądzie trzeba jednak czekać znacznie dłużej niż u notariusza.
Po wyodrębnieniu własności zakłada się dla lokali nowe księgi wieczyste, a dotychczasowa księga (macierzysta) będzie prowadzona dla nieruchomości wspólnej.

 

JAK PODZIELIĆ DOM RAZEM Z DZIAŁKĄ

Gdy chcemy podzielić dom i całą działkę na dwie odrębne nieruchomości bez żadnych części wspólnych (tak, by ich właściciele czy użytkownicy byli od siebie całkiem niezależni), musimy postępować zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 92-100) i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.

 

Pierwszym kryterium dopuszczalności podziału jest jego zgodność z ustaleniami planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy; wydzielone działki muszą więc mieć wymaganą minimalną wielkość oraz dostęp do drogi publicznej (bezpośredni albo przez ustanowienie służebności drogi koniecznej obciążającej jedną z nieruchomości powstałych w wyniku podziału na rzecz drugiej i ujawnienie jej w księgach wieczystych).
Granice projektowanych działek gruntu (po podziale) powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które są tworzone przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku (od fundamentu do przekrycia dachu). W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać przynajmniej wzdłuż pionowych płaszczyzn utworzonych przez zwykłe ściany usytuowane na całej wysokości budynku (od fundamentu do przekrycia dachu), wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

 

W budynku zaprojektowanym dla jednej rodziny takich ścian raczej nie ma, a przebudowa, dzięki której można by wyznaczyć owe płaszczyzny podziału, nie zawsze jest możliwa. 


Warunkiem podziału jest też zapewnienie każdej wydzielonej części budynku własnego wejścia i osobnych instalacji (elektrycznej, wodnokanalizacyjnej itp.).

 

Jeżeli nieruchomość zabudowana budynkiem jest współwłasnością kilku osób, bardzo często konieczne jest dokonanie jego podziału.

Na początku najczęściej następuje podział fizyczny, w którym współwłaściciele dokonują podziału nieruchomości na części do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli. Dopiero w przypadku sporów, braku pewności co do określonego podziału fizycznego lub po prostu w przypadku chęci zbycia części budynku, dokonuje się podziału prawnego budynku. W wyniku takiego podziału powstają nowe nieruchomości, a podział budynku może przybrać formę podziału pionowego lub podziału poziomego.

Podział pionowy budynku w praktyce polega na przedzieleniu działki i budynku jedną linią pionową w taki sposób, by w wyniku podziału powstały co najmniej dwie działki i dwa niezależne usadowione na jednym fundamencie budynki połączone jedną ścianą (powstaje tzw. bliźniak lub szeregówka). Taki podział jest dopuszczalny, jeżeli linia podziału działki przebiega przez ścianę budynku dzielącą budynek na części regularne i samodzielne. Może być to ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu. Ważne, żeby ściana ta przebiegała przez wszystkie kondygnacje i była na tej samej linii, co podział działki. Sama procedura podziału budynku wraz z działką przebiega tak jak procedura podziału samej działki i dokonuje jej uprawniony geodeta na zlecenie właściciela, a dodatkowe czynności mogą wynikać z konieczności dokonania przeróbek budynku umożliwiających jego fizyczne podzielenie. Wówczas dodatkowo konieczne będzie przygotowanie przez uprawnionego architekta projektu przebudowy i uzyskania pozwolenia na budowę. Natomiast podział poziomy budynku stosowany jest gdy podział pionowy nie jest możliwy. Podział ten polega na wyodrębnieniu w budynku samodzielnych lokali i określaniu ich udziałów w nieruchomości wspólnej. W wyniku tak dokonywanego podziału nie jest dzielona działka pod budynkiem, która pozostaje współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali, natomiast dzielony jest tylko sam budynek. Pozostałe nie wyodrębnione części np. strych, piwnica, klatka schodowa, tak jak i działka stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokali.

Podział przez wyodrębnianie lokali następuje :
– najczęściej w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, w której właściciel nieruchomości zbywa lokal określonej osobie lub osobom albo współwłaściciele nieruchomości postanawiają o wyodrębnieniu własności poszczególnych lokali w celu zniesienia współwłasności i przyznania poszczególnych lokali na wyłączność własność współwłaścicielom.
– w drodze oświadczenia właściciela nieruchomości dokonywanej w formie aktu notarialnego, w której właściciel całej nieruchomości wyodrębnia każdy lokal, ale nie dokonuje zmiany właściciela.
– w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność, gdyż każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądać zniesienia współwłasności. Kodeks cywilny w art.211 daje nawet uprawnienie współwłaścicielom żądania, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości oraz uprawnia sąd dokonujący zniesienia współwłasności do skorzystania z innych form zniesienia tylko jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy.

Zanim jednak możliwe będzie ustanowienie odrębnej własności lokali, konieczne może być wykonanie szeregu czynności administracyjnych, a nieraz dodatkowo także technicznych, o których mowa w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Przede wszystkim, aby wyodrębnić w danym budynku lokal, musi mieć on charakter samodzielności, czyli składać się z izby lub zespołu izb oraz z pomieszczeń przynależnych tworzących samodzielny twór gospodarczy. Inne wymagania samodzielności powstaną, gdy wyodrębniamy lokal mieszkalny, a inne gdy wyodrębniamy lokal użytkowy, na przykład garaż, sklep itp. Nie każdy bowiem lokal może być lokalem mieszkalnym – w przeciwieństwie do innych lokali, mieszkalny musi spełniać więcej wymogów. Powinien między innymi umożliwiać całodobowy pobyt ludzi i pełnienie przez nich różnorodnych funkcji życiowych bez szkody dla życia lub zdrowia. Dlatego lokal taki musi mieć nie tylko odpowiednie rozmiary, ale też musi być wyposażony w odpowiednie urządzenia. Ponadto lokal, aby mógł być wyodrębniony, musi spełniać określone normy techniczne, które reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.